8 giờ 30 sáng nay, Báo Thanh Niên tổ chức hội thảo ‘Tín dụng BĐS, kiểm soát thế nào để phát triển’

Hơn 3 năm qua, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) vẫn kiên trì kiến nghị bãi bỏ các quy định này. Khảo sát của Thanh Niên với nhiều doanh nghiệp cho thấy quy định này vẫn làm khó họ dù đã "tạm ngưng".

Cụ thể, khoản 9 điều 8 của Thông tư 39 cấm cho vay để góp vốn thực hiện dự án đầu tư không đủ điều kiện đưa vào kinh doanh tại thời điểm quyết định cho vay.

Lãnh đạo một doanh nghiệp bất động sản diễn giải: Quy định này đồng nghĩa với việc dự án bất động sản phải được cơ quan có thẩm quyền ra thông báo đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai thì mới được vay vốn ngân hàng. Ông nhìn nhận quy định này giúp bảo đảm an toàn cho hệ thống ngân hàng, nhưng mặt khác, doanh nghiệp sẽ vô cùng khó khăn để phát triển dự án. Bởi bên cạnh quy định này còn có thêm quy định dự án muốn chuyển nhượng phải có sổ hồng. Như vậy, trong trường hợp doanh nghiệp có dự án nhưng do khó khăn hoặc không đủ nguồn lực, kinh nghiệm để triển khai thì muốn bán cũng không được mà muốn vay vốn từ ngân hàng cũng không xong. Chỉ còn cách "ôm" dự án chịu chết mòn theo thời gian.

"Quy định này bất cập và không phù hợp thực tế. Vì để có đất sạch, doanh nghiệp đã phải bỏ ra một số tiền rất lớn để mua. Mới đây chúng tôi mua lại một dự án ở khu vực H.Nhà Bè cũ (TP.HCM) với số tiền gần 1.000 tỉ đồng. Mua xong là cạn tiền, muốn triển khai tiếp thì buộc phải vay vốn từ ngân hàng nhưng chiếu theo quy định trên thì lại không được. Để được vay tiền, chúng tôi buộc phải lách luật bằng cách lập các công ty con để vay tăng vốn điều lệ hoặc phát hành trái phiếu doanh nghiệp. Tài sản thế chấp cũng chính bằng miếng đất. Ngân hàng khi giải ngân đều biết số tiền trên được dùng để phát triển dự án thay vì dùng đúng mục đích như quy định trong hợp đồng tín dụng", vị lãnh đạo doanh nghiệp nói thẳng.

Ở một góc nhìn khác, ông Phan Viết Nuôi, Chủ tịch HĐQT Công ty Tư vấn và Đầu tư NHQ, nói thêm hiện nay theo luật Đầu tư, khi doanh nghiệp đã có đất sạch, cơ quan chức năng sẽ lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án bằng các hình thức như: chấp thuận nhà đầu tư hoặc chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư. Trong trường hợp chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư, khi đó doanh nghiệp đã tạo lập được quỹ đất nên mới được cơ quan có thẩm quyền lựa chọn đầu tư thực hiện dự án. Tới lúc này dự án gần như đã hoàn thiện pháp lý vì hiện nay luật cũng đã bỏ thủ tục cấp phép xây dựng.

"Tại thời điểm này thường phát sinh nhu cầu vay vốn tín dụng để triển khai dự án đến khi dự án đủ điều kiện đưa vào kinh doanh. Đây là nhu cầu có thật và rất bức thiết, chính đáng. Trong giai đoạn này, dù dự án chưa đủ điều kiện đưa vào kinh doanh, nhưng khả năng phát sinh nợ xấu của khoản vay tín dụng là rất thấp. Nên quy định không cho vay ở giai đoạn này là chưa hợp lý", ông Nuôi nhấn mạnh.

Cũng vì các bất cập trên, từ đầu năm 2023, khi Ngân hàng Nhà nước lấy ý kiến góp ý dự thảo sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư 39, HoREA đã đề xuất không nên bổ sung khoản 8, khoản 9, khoản 10 điều 8 vào Thông tư số 39. Sau đó, Ngân hàng Nhà nước đã ban hành Thông tư số 10 ngày 23.8 "tạm ngưng hiệu lực thi hành khoản 8, khoản 9 và khoản 10 điều 8 của Thông tư số 39" từ ngày 1.9.2023 kéo dài cho đến hiện nay.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, nhấn mạnh quy định nói trên đã bộc lộ một số bất cập, chưa thật phù hợp và chưa bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất với các quy định pháp luật có liên quan. Bởi theo luật Kinh doanh bất động sản 2023, dự án đủ điều kiện đưa vào kinh doanh khi đã được nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật. Trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp phải có giấy tờ chứng minh đã được nghiệm thu hoàn thành xây dựng phần móng. Nghĩa là tại thời điểm dự án đã đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai thì chủ đầu tư được bán, huy động vốn từ khách hàng và không còn nhu cầu vay vốn tín dụng.

Chủ tịch HoREA chỉ rõ các tổ chức tín dụng không cho nhà đầu tư vay vốn để thực hiện công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng, tạo lập quỹ đất đầu tư dự án. Đồng thời, luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải có vốn chủ sở hữu không thấp hơn 20% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 ha, không thấp hơn 15% với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 ha trở lên và phải bảo đảm khả năng huy động vốn để thực hiện dự án đầu tư. Trường hợp doanh nghiệp thực hiện nhiều dự án vốn chủ sở hữu cũng phải đủ phân bổ để bảo đảm tỷ lệ nêu trên. Vì thế đến lúc này, hầu hết họ đều có nhu cầu vay vốn tín dụng để phát triển dự án đến khi đủ điều kiện đưa vào kinh doanh.

"Đây là nhu cầu vay vốn chính đáng và có mục đích sử dụng vốn hợp pháp. Do vậy cần sửa Thông tư số 39 theo hướng cho dự án được vay khi đã có chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư hoặc có văn bản giao chủ đầu tư, chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời giao chủ đầu tư hoặc thẩm định báo cáo nghiên cứu khả thi", ông Châu kiến nghị.

Ông Châu chia sẻ Thông tư 39 ban hành đã 10 năm, Thông tư 10 "tạm ngưng" các điều khoản bất cập như phân tích trên cũng đã 3 năm nên HoREA tiếp tục kiến nghị bãi bỏ các quy định nói trên cho phù hợp với tình hình thực tế hiện nay.

Tin Gốc: https://thanhnien.vn/de-xuat-bo-quy-dinh-lam-kho-doanh-nghiep-vay-von-18526040720434605.htm

Trước đây, các dòng xe thi sát hạch chủ yếu là xe xăng (số sàn hoặc số tự động). Theo quy định mới, xe sát hạch hạng A1, A sử dụng loại ly hợp điều khiển tự động hoặc loại ly hợp điều khiển bằng tay; xe sát hạch hạng B sử dụng loại chuyển số tự động (bao gồm cả ô tô điện) hoặc chuyển số cơ khí (số sàn); xe sát hạch hạng C1, C, D1, D2, D, BE, C1E, CE, D1E, D2E và DE sử dụng loại chuyển số cơ khí (số sàn).

Việc dùng xe điện đi thi được đánh giá có thể giúp thí sinh "dễ thở" hơn ở một số bài thi sa hình nhờ loại bỏ hoàn toàn rủi ro bị trừ điểm do chết máy giữa bài thi. Cùng với đó, động cơ điện có độ vọt tức thời nhưng lại cực kỳ êm ái, giúp người lái dễ kiểm soát tốc độ chậm khi qua các bài "Vệt bánh xe" hay "Đường vòng quanh co".

Nhiều dòng xe điện hiện nay có hệ thống camera và cảm biến rất sắc nét, hỗ trợ tốt hơn cho việc căn chỉnh vị trí.

Bên cạnh đổi mới về phương tiện, Nghị định 94 cũng yêu cầu các cơ sở đào tạo và trung tâm sát hạch lái ô tô phải trang bị hệ thống định danh và xác thực điện tử, trong đó có thiết bị nhận diện khuôn mặt học viên.

Cụ thể, cơ sở đào tạo lái ô tô phải có hệ thống thiết bị và phần mềm định danh, xác thực điện tử, kết nối qua API với các nền tảng số quốc gia, nhằm bảo đảm việc nhận diện, xác thực và cung cấp giấy tờ điện tử của học viên từ khi đăng ký đào tạo đến khi đăng ký sát hạch.

Đối với trung tâm sát hạch, yêu cầu phải triển khai hệ thống định danh và xác thực điện tử tương tự, bảo đảm nhận diện và xác thực học viên khi tham dự kỳ sát hạch, hoàn thành trước ngày 1.1.2027.

Theo Cục Đường bộ Việt Nam, hiện nay thủ tục đăng ký học và thi sát hạch vẫn sử dụng nhiều loại giấy tờ, dễ xảy ra sai sót khi kê khai. Quy định mới nhằm bảo đảm việc nhận diện, xác thực chính xác học viên xuyên suốt từ khâu đăng ký học đến khi sát hạch, cấp giấy phép lái xe.

Tin Gốc: https://thanhnien.vn/tu-17-thi-bang-lai-o-to-duoc-dung-xe-dien-xac-thuc-nhan-dien-khuon-mat-185260409083451238.htm

Gần 1 tháng qua, chênh lệch giá vàng trong nước và thế giới liên tục giảm. Từ mức trên 30 triệu đồng/lượng cuối tháng 3, mức chênh giảm còn khoảng 24 - 26 triệu đồng/lượng đầu tháng 4.

Giữa tháng 4, chênh lệch thu hẹp về vùng 19 - 22 triệu đồng/lượng. Chốt tuần này, mức chênh chỉ còn hơn 18 triệu đồng/lượng.

TS kinh tế Lê Bá Chí Nhân phân tích, chênh lệch giá vàng thu hẹp nhanh trong thời gian ngắn phản ánh sự thay đổi đồng thời ở cả hai phía: tâm lý thị trường và cấu trúc cung - cầu nội địa.

Mức chênh lệch 28 - 30 triệu đồng/lượng trước đây phần lớn là "phí tâm lý" khi nhu cầu nắm giữ vàng trong dân tăng mạnh trong giai đoạn bất ổn. Khi tâm lý tích trữ giảm xuống, phần "phí tâm lý" này sẽ co lại nhanh hơn nhiều so với tốc độ biến động của giá vàng thế giới.

Quan trọng là lực cầu trong nước hiện nay đang suy yếu rõ rệt. Người dân không còn tâm lý mua đuổi khi giá neo cao quá lâu, trong khi các kênh đầu tư khác dần hấp dẫn trở lại.

Khi cầu giảm, các doanh nghiệp buộc phải điều chỉnh giá bán về gần hơn với giá thế giới để kích giao dịch. Đây là yếu tố kỹ thuật khiến chênh lệch bị nén lại.

"Cạnh đó, cơ quan quản lý thời gian qua liên tục phát tín hiệu kiểm soát thị trường vàng chặt chẽ hơn. Khi thị trường nhận thấy rủi ro chính sách gia tăng, xu hướng đầu cơ, găm giữ vàng cũng giảm. Điều này làm giá vàng trong nước khó duy trì mức cao bất thường như trước", ông Nhân nói.

Theo chuyên gia vàng Trần Duy Phương, từ đầu tháng 4 trở lại đây, trên thị trường vàng xuất hiện những diễn biến đáng chú ý. Ví dụ, có những ngày, bất chấp giá vàng thế giới tăng, giá vàng trong nước lại giảm.

Ngoài ra, khoảng cách giá mua vào và bán ra nhiều thời điểm được kéo giãn tới 3,5 - 4 triệu đồng/lượng, trong khi thông thường chỉ khoảng 2 triệu đồng/lượng. Điều đó chứng tỏ, lực mua trên thị trường yếu hơn lực bán.

Yếu tố khác được ông Phương đề cập là mới đây, Ngân hàng Nhà nước đã công bố danh sách 11 đơn vị xin cấp phép sản xuất vàng miếng, mở ra khả năng gia tăng nguồn cung. Sắp tới, dù chỉ vài tấn vàng được bổ sung ra thị trường cũng có thể góp phần giải tỏa tâm lý găm giữ vàng.

Xét bối cảnh hiện tại, ông Phương dự báo, trong 2 - 3 tháng tới, chênh lệch giá vàng có thể giảm về mức 12 - 13 triệu đồng/lượng, bất kể xu hướng tăng hay giảm của vàng quốc tế.

"Nếu giá vàng thế giới tăng, cầu yếu sẽ khiến giá vàng trong nước tăng chậm hơn, qua đó tự động thu hẹp khoảng cách giá. Ngược lại, nếu giá vàng thế giới đi ngang hoặc giảm, giá vàng trong nước sẽ có xu hướng giảm nhanh hơn nhằm kích thích nhu cầu mua, cũng khiến chênh lệch tiếp tục thu hẹp", ông Phương phân tích.

Về triển vọng đầu tư dài hạn, cả ông Nhân và ông Phương đều chung nhận định, 2026 không phải là năm "sáng cửa" của vàng.

Ông Nhân lý giải, trên thế giới, giá vàng đã phản ánh phần lớn các rủi ro: lãi suất cao kéo dài, xung đột địa chính trị, bất ổn tài chính.

Nghĩa là biên độ tăng thêm của vàng không còn quá lớn như giai đoạn trước, trong khi rủi ro điều chỉnh lại hiện hữu nếu các ngân hàng T.Ư bắt đầu nới lỏng chính sách tiền tệ và đồng USD suy yếu theo hướng có kiểm soát.

Trong nước, giá vàng neo cao thời gian dài, chênh lệch giá với thế giới dù đã giảm song vẫn ở mức khá cao, thanh khoản thực tế giảm sút. Người mua mới sẽ đối diện rủi ro rất lớn về giá mua - bán và khả năng "mắc kẹt" nếu thị trường điều chỉnh. Nói cách khác, vàng hiện nay không thuận lợi cho mục tiêu sinh lời ngắn hạn lẫn trung hạn.

Trong khi đó, mặt bằng lãi suất huy động có xu hướng nhích lên, chính sách tiền tệ được điều hành theo hướng ổn định, kiểm soát lạm phát tốt. Tiền gửi tiết kiệm vì vậy trở lại đúng vai trò truyền thống là kênh giữ giá trị an toàn, thanh khoản cao.

"Nhà đầu tư cá nhân cần thay đổi tư duy: không chạy theo "tài sản nóng", mà ưu tiên quản trị rủi ro. Vàng vẫn có thể nắm giữ như một phần nhỏ trong danh mục để phòng ngừa bất trắc, nhưng không nên là kênh đầu tư chính.

Phần lớn dòng tiền nên được phân bổ vào các kênh ổn định như tiết kiệm, trái phiếu chất lượng, hoặc chờ đợi cơ hội rõ ràng hơn từ chứng khoán và bất động sản khi nền kinh tế phục hồi rõ nét", ông Nhân khuyến cáo.

Theo ông Phương, từ nay tới cuối năm, nhà đầu tư có thể kết hợp đầu tư giữa vàng và gửi tiết kiệm với tỷ lệ 5 : 5 hoặc 4 : 6 nhằm tối ưu hiệu quả, kiểm soát rủi ro. Nên chọn gửi tiết kiệm kỳ hạn 6 tháng, sau đó đánh giá lại tình hình để đưa ra quyết định tiếp theo.

Tin Gốc: Thanh Niên