Hơn 3 năm qua, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) vẫn kiên trì kiến nghị bãi bỏ các quy định này. Khảo sát của Thanh Niên với nhiều doanh nghiệp cho thấy quy định này vẫn làm khó họ dù đã “tạm ngưng”.
Cụ thể, khoản 9 điều 8 của Thông tư 39 cấm cho vay để góp vốn thực hiện dự án đầu tư không đủ điều kiện đưa vào kinh doanh tại thời điểm quyết định cho vay.
Lãnh đạo một doanh nghiệp bất động sản diễn giải: Quy định này đồng nghĩa với việc dự án bất động sản phải được cơ quan có thẩm quyền ra thông báo đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai thì mới được vay vốn ngân hàng. Ông nhìn nhận quy định này giúp bảo đảm an toàn cho hệ thống ngân hàng, nhưng mặt khác, doanh nghiệp sẽ vô cùng khó khăn để phát triển dự án. Bởi bên cạnh quy định này còn có thêm quy định dự án muốn chuyển nhượng phải có sổ hồng. Như vậy, trong trường hợp doanh nghiệp có dự án nhưng do khó khăn hoặc không đủ nguồn lực, kinh nghiệm để triển khai thì muốn bán cũng không được mà muốn vay vốn từ ngân hàng cũng không xong. Chỉ còn cách “ôm” dự án chịu chết mòn theo thời gian.
“Quy định này bất cập và không phù hợp thực tế. Vì để có đất sạch, doanh nghiệp đã phải bỏ ra một số tiền rất lớn để mua. Mới đây chúng tôi mua lại một dự án ở khu vực H.Nhà Bè cũ (TP.HCM) với số tiền gần 1.000 tỉ đồng. Mua xong là cạn tiền, muốn triển khai tiếp thì buộc phải vay vốn từ ngân hàng nhưng chiếu theo quy định trên thì lại không được. Để được vay tiền, chúng tôi buộc phải lách luật bằng cách lập các công ty con để vay tăng vốn điều lệ hoặc phát hành trái phiếu doanh nghiệp. Tài sản thế chấp cũng chính bằng miếng đất. Ngân hàng khi giải ngân đều biết số tiền trên được dùng để phát triển dự án thay vì dùng đúng mục đích như quy định trong hợp đồng tín dụng”, vị lãnh đạo doanh nghiệp nói thẳng.
Ở một góc nhìn khác, ông Phan Viết Nuôi, Chủ tịch HĐQT Công ty Tư vấn và Đầu tư NHQ, nói thêm hiện nay theo luật Đầu tư, khi doanh nghiệp đã có đất sạch, cơ quan chức năng sẽ lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án bằng các hình thức như: chấp thuận nhà đầu tư hoặc chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư. Trong trường hợp chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư, khi đó doanh nghiệp đã tạo lập được quỹ đất nên mới được cơ quan có thẩm quyền lựa chọn đầu tư thực hiện dự án. Tới lúc này dự án gần như đã hoàn thiện pháp lý vì hiện nay luật cũng đã bỏ thủ tục cấp phép xây dựng.
“Tại thời điểm này thường phát sinh nhu cầu vay vốn tín dụng để triển khai dự án đến khi dự án đủ điều kiện đưa vào kinh doanh. Đây là nhu cầu có thật và rất bức thiết, chính đáng. Trong giai đoạn này, dù dự án chưa đủ điều kiện đưa vào kinh doanh, nhưng khả năng phát sinh nợ xấu của khoản vay tín dụng là rất thấp. Nên quy định không cho vay ở giai đoạn này là chưa hợp lý”, ông Nuôi nhấn mạnh.
Cũng vì các bất cập trên, từ đầu năm 2023, khi Ngân hàng Nhà nước lấy ý kiến góp ý dự thảo sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư 39, HoREA đã đề xuất không nên bổ sung khoản 8, khoản 9, khoản 10 điều 8 vào Thông tư số 39. Sau đó, Ngân hàng Nhà nước đã ban hành Thông tư số 10 ngày 23.8 “tạm ngưng hiệu lực thi hành khoản 8, khoản 9 và khoản 10 điều 8 của Thông tư số 39” từ ngày 1.9.2023 kéo dài cho đến hiện nay.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, nhấn mạnh quy định nói trên đã bộc lộ một số bất cập, chưa thật phù hợp và chưa bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất với các quy định pháp luật có liên quan. Bởi theo luật Kinh doanh bất động sản 2023, dự án đủ điều kiện đưa vào kinh doanh khi đã được nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật. Trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp phải có giấy tờ chứng minh đã được nghiệm thu hoàn thành xây dựng phần móng. Nghĩa là tại thời điểm dự án đã đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai thì chủ đầu tư được bán, huy động vốn từ khách hàng và không còn nhu cầu vay vốn tín dụng.
Chủ tịch HoREA chỉ rõ các tổ chức tín dụng không cho nhà đầu tư vay vốn để thực hiện công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng, tạo lập quỹ đất đầu tư dự án. Đồng thời, luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải có vốn chủ sở hữu không thấp hơn 20% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 ha, không thấp hơn 15% với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 ha trở lên và phải bảo đảm khả năng huy động vốn để thực hiện dự án đầu tư. Trường hợp doanh nghiệp thực hiện nhiều dự án vốn chủ sở hữu cũng phải đủ phân bổ để bảo đảm tỷ lệ nêu trên. Vì thế đến lúc này, hầu hết họ đều có nhu cầu vay vốn tín dụng để phát triển dự án đến khi đủ điều kiện đưa vào kinh doanh.
“Đây là nhu cầu vay vốn chính đáng và có mục đích sử dụng vốn hợp pháp. Do vậy cần sửa Thông tư số 39 theo hướng cho dự án được vay khi đã có chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư hoặc có văn bản giao chủ đầu tư, chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời giao chủ đầu tư hoặc thẩm định báo cáo nghiên cứu khả thi”, ông Châu kiến nghị.
Ông Châu chia sẻ Thông tư 39 ban hành đã 10 năm, Thông tư 10 “tạm ngưng” các điều khoản bất cập như phân tích trên cũng đã 3 năm nên HoREA tiếp tục kiến nghị bãi bỏ các quy định nói trên cho phù hợp với tình hình thực tế hiện nay.
Theo đề xuất của nhà đầu tư, dự án đường trên cao dọc Vành đai 2 phía nam (đường Nguyễn Văn Linh) dài khoảng 17,8 km, có điểm đầu kết nối cầu Thủ Thiêm 4 và điểm cuối tại khu vực quốc lộ 1.
Về quy mô, dự án dự kiến xây dựng cầu cạn 6 làn xe dọc dải phân cách giữa của đường Nguyễn Văn Linh hiện hữu. Dọc tuyến sẽ bố trí các nút giao tại những vị trí quan trọng như Vành đai 2 nhánh phía tây, Vành đai trong, đường Phạm Hùng, Nguyễn Lương Bằng, Nguyễn Hữu Thọ, quốc lộ 50 và quốc lộ 1. Thời gian đầu tư dự kiến từ 2026 - 2029.
Theo Sở Xây dựng TP.HCM, về quy hoạch, đường Nguyễn Văn Linh (thuộc Vành đai 2) có lộ giới 120m, quy mô từ 6 - 14 làn xe. Trục được định hướng là một trong 10 tuyến đường trục chính đô thị ít gián đoạn, chủ yếu giao cắt khác mức để đảm bảo kết nối nhanh từ trung tâm ra vành đai, cao tốc liên vùng và ngược lại.
Như vậy, đề xuất nghiên cứu của nhà đầu tư cơ bản phù hợp với định hướng, nguyên tắc quy hoạch và là cơ sở để tiếp tục nghiên cứu quy mô, dạng thức nút giao và giải pháp công trình.
Bên cạnh đó, tuyến đường Nguyễn Văn Linh là trục giao thông chính kết nối khu vực phía tây với phía đông TP.HCM, song trên tuyến vẫn tồn tại nhiều nút giao cùng mức, tiềm ẩn nguy cơ ùn tắc khi lưu lượng tăng cao.
Mặt khác, mạng lưới giao thông nối với đường Nguyễn Văn Linh đang có hàng loạt dự án đang và sẽ hoàn thành trong giai đoạn 2026 - 2030, như mở rộng quốc lộ 1, quốc lộ 50, đường trục Bắc - Nam, cao tốc Bến Lức - Long Thành, cùng các cầu Thủ Thiêm 4, Nguyễn Khoái và cầu đường Bình Tiên...
TP.HCM cũng đang nghiên cứu đầu tư Trung tâm Chính trị - Hành chính tại Thủ Thiêm, mở rộng đường Nguyễn Tất Thành và phát triển khu cảng Nhà Rồng - Khánh Hội, Mũi Đèn Đỏ thành bến tàu khách quốc tế.
Các dự án này khi hoàn thành sẽ dồn lưu lượng lớn về trục Nguyễn Văn Linh. Do đó, Sở Xây dựng đánh giá việc nghiên cứu năng lực thông hành để đề xuất giải pháp đầu tư, nâng cấp đường này là rất cần thiết.
Từ những phân tích trên, Sở Xây dựng đề nghị Sở Tài chính tham mưu UBND TP.HCM xem xét giao nhà đầu tư lập hồ sơ đề xuất chủ trương đầu tư. Trường hợp được chấp thuận, nhà đầu tư cần phối hợp với các cơ quan liên quan, trong đó có Công ty TNHH Phát triển Phú Mỹ Hưng, để làm rõ trách nhiệm đối với tuyến Nguyễn Văn Linh hiện hữu, xác định phạm vi, thời điểm và phương án đầu tư, tránh trùng lặp.
Hiện tuyến đường Nguyễn Văn Linh do Công ty TNHH Phát triển Phú Mỹ Hưng quản lý, khai thác. Theo giấy phép đầu tư cấp năm 1993, doanh nghiệp này có trách nhiệm đầu tư hoàn thiện tuyến đường và đến tháng 4.2028 sẽ bàn giao cho TP.HCM khai thác, quản lý.
Lợi nhuận trước thuế năm 2025 của ACB đạt gần 19.539 tỉ đồng, giảm khoảng 7% so với năm trước và hoàn thành khoảng 85% kế hoạch đề ra. Cộng với lợi nhuận các năm trước còn lại chưa chia 12.467 tỉ đồng, ACB có 25.198 tỷ đồng lợi nhuận có thể dùng để chia cổ tức năm 2025.
Cổ đông ACB chất vấn, đây là năm đầu tiên trong vòng 10 năm trở lại đây, ACB không hoàn thành kế hoạch về chỉ tiêu lợi nhuận đã đề ra. Chủ tịch Trần Hùng Huy cho rằng, phần lớn thời gian năm 2025, hoạt động kinh doanh của ACB vẫn đi đúng hướng và hoàn toàn có đà để hoàn thành chỉ tiêu lợi nhuận. Tuy nhiên, khi đi sâu vào phân tích cấu trúc nền kinh tế năm 2025 và lập dự phóng cho năm 2026, ban lãnh đạo nhận thấy những dấu hiệu rủi ro tiềm ẩn. Cụ thể, thị trường bất động sản trong năm 2025 đã trải qua một giai đoạn tăng trưởng khá nóng, kéo theo dòng tín dụng đổ vào lĩnh vực này tăng vọt. Dự báo định hướng chính sách vĩ mô trong năm 2026 sẽ có những thay đổi để hạ nhiệt và điều này sẽ tác động mạnh mẽ đến tình hình kinh tế chung. Dự báo khả năng thị trường sẽ có những đợt điều chỉnh lớn, ban lãnh đạo đã đặt mục tiêu phát triển bền vững cho chu kỳ 2026 - 2028 lên hàng đầu. Do đó, vào những tháng cuối cùng của quý 4/2025, thay vì chạy theo mục tiêu lợi nhuận ngắn hạn, ACB đã đưa ra quyết sách là chủ động rà soát và đẩy mạnh trích lập dự phòng rủi ro.
Theo ông Trần Hùng Huy, việc gia tăng trích lập dự phòng làm giảm lợi nhuận của năm 2025, nhưng lại tạo ra một bước đệm tài chính vững chắc. Quyết định này giúp ACB khi bước sang năm 2026 sẽ không bị phân tán nguồn lực để xử lý những rủi ro tồn đọng. Nhờ vậy, toàn hệ thống có thể tập trung tối đa vào việc đẩy mạnh kinh doanh và phát triển bền vững trong giai đoạn 2026 - 2027. "Thực tế, diễn biến trong những tuần đầu tiên của năm 2026 đã minh chứng cho tính đúng đắn của chiến lược này. Ngân hàng Nhà nước (NHNN) đã có những động thái điều hành thận trọng, siết chặt quản lý và điều chỉnh lại hạn mức tăng trưởng tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản", ông Trần Hùng Huy cho hay.
ACB dự kiến chia cổ tức tổng tỷ lệ 20% (gồm 13% bằng cổ phiếu và 7% bằng tiền mặt) với tổng số tiền 10.273 tỉ đồng. Sau chia, dự kiến ACB còn 14.924 tỉ đồng lợi nhuận còn lại. ACB dự kiến phát hành thêm 667.77 triệu cổ phiếu để trả cổ tức cho cổ đông hiện hữu, tỷ lệ 13%. Với mệnh giá 10.000 đồng/cổ phiếu, vốn điều lệ tối đa dự kiến tăng thêm là 6.677 tỉ đồng. Việc tăng vốn điều lệ là cần thiết để tăng nguồn vốn trung dài hạn cho các hoạt động cấp tín dụng, đầu tư trái phiếu Chính phủ; tăng nguồn vốn xây dựng văn phòng làm việc, cải tạo, sửa chữa, di dời trụ sở kênh phân phối, đầu tư vào các dự án chiến lược; nâng cao năng lực tài chính, thích ứng với những biến động của thị trường. ACB sẽ thực hiện chi trả cổ tức vào cuối quý 2. Trong đó, cổ tức tiền mặt dự kiến chi trả vào khoảng cuối tháng 5 đến đầu tháng 6. Cổ tức bằng cổ phiếu sẽ được thực hiện sau đó khoảng 1 - 2 tuần, tức rơi vào giữa tháng 6.
Dự kiến đến cuối năm 2026, ACB đặt mục tiêu tăng trưởng tổng tài sản 16% so với đầu năm. Dư nợ tín dụng tăng 16% và không vượt quá hạn mức tăng trưởng tín dụng do NHNN phê duyệt, huy động vốn (gồm giấy tờ có giá) tăng 16%. Tỷ lệ nợ xấu kiểm soát dưới 2%. Lợi nhuận trước thuế 2026 dự kiến tăng 14% so với kết quả 2025, tương đương 22.338 tỉ đồng. Chia sẻ kết quả kinh doanh quý 1, ông Từ Tiến Phát - Tổng giám đốc ACB cho hay lợi nhuận trước thuế hợp nhất đạt khoảng 5.400 tỉ đồng, tăng trưởng 17%. Với kết quả này, ACB đã hoàn thành khoảng 24% kế hoạch lợi nhuận cả năm mà HĐQT đang trình đại hội hôm nay. Tăng trưởng tín dụng đạt mức trên 3%, một mức tăng trưởng tốt so với trung bình ngành trong bối cảnh hiện tại. Tỷ lệ chi phí trên doanh thu được kiểm soát rất tốt, duy trì ở mức khoảng 32%. Tỷ lệ nợ xấu (NPL) của ACB tiếp tục được kiểm soát ở mức thấp khoảng 0,97%.
Liên quan đến chất vấn về việc NHNN đã cấp giấy phép kinh doanh vàng miếng cho ACB hay chưa và kế hoạch phát triển kinh doanh vàng miếng của ACB, ông Trần Hùng Huy cho rằng trong năm 2025 và định hướng sắp tới, các cơ quan quản lý đang rà soát và thắt chặt lại thị trường vàng để phù hợp với tình hình kinh tế vĩ mô. Tuy nhiên, kinh doanh vàng từng là năng lực cốt lõi và lợi thế của ACB. Ngân hàng duy trì sự sẵn sàng về quy trình và nhân lực. Khi cơ quan quản lý có những chính sách mở cửa phù hợp, ACB tự tin sẽ nhanh chóng nắm bắt và tạo ra lợi thế cạnh tranh trong mảng kinh doanh này.
Chị Nguyễn Minh (sống tại TP.HCM) từ nhiều năm nay đã tự thực hiện quyết toán thuế TNCN do có thu nhập tại công ty và dạy thêm ở một trường phát sinh mức thu nhập 25 triệu đồng/năm. Tổng mức thu nhập trong năm lên hơn 486 triệu đồng, sau khi trừ đi mức giảm trừ gia cảnh (cho người nộp thuế, người phụ thuộc và các khoản bảo hiểm), chị Minh tính số thuế nộp dư trong năm hơn 5 triệu đồng. Thế nhưng khi mở app eTax thì số thuế năm thể hiện chị còn nợ 15 triệu đồng. Tá hỏa không hiểu bị sai chỗ nào mà từ chỗ được hoàn thuế thành ra nợ thuế, chị Minh nhờ người hỗ trợ xem thì phát hiện ở cột người phụ thuộc không thể hiện 2 con, trong khi bên ngoài app thì vẫn hiện thông tin tên người phụ thuộc đầy đủ. "Bây giờ muốn làm quyết toán thuế mà lỗi trên app như vậy nên không biết phải làm như thế nào. Nếu thực hiện thì phải đóng thêm tiền lên đến 15 triệu đồng trong khi trường hợp của tôi là được hoàn thuế nếu hệ thống thể hiện trừ 2 người phụ thuộc", bà Minh bức xúc.
Chị Hiền Phan (sống tại Hà Nội) lên mạng xã hội than, khi lên app eTax thì người phụ thuộc "lúc có lúc không" nên phải đóng thêm thuế. Cách đây 2 tuần, chị có điều chỉnh tờ khai thuế trên eTax thì thông tin người phụ thuộc vẫn hiện ra. Nhưng mấy hôm sau vào thì hệ thống báo không tra cứu được thông tin người phụ thuộc. "Em cũng thấy khó hiểu đoạn đó và cũng không biết mình sai ở chỗ nào. Nhiều đồng nghiệp cũng bị vậy và số thuế thể hiện là đóng thêm", chị Hiền Phan hoang mang.
Trên các diễn đàn về thuế TNCN, nhiều trường hợp cũng rơi vào cảnh tương tự khi người phụ thuộc lúc có lúc không cập nhật. Không những vậy, tình trạng app eTax thường xuyên báo rơi vào quá tải khi đăng nhập thông qua tài khoản định danh điện tử VNeID khiến việc tự hoàn thuế trở nên khó khăn.
Cục thuế vừa qua nêu ra hàng loạt nguyên nhân khiến hồ sơ hoàn thuế TNCN chưa được hoàn tự động, trong đó có nguyên nhân do doanh nghiệp trả thu nhập đã khấu trừ thuế TNCN của cá nhân nhưng chưa nộp vào ngân sách nhà nước. Chuyên gia thuế Nguyễn Thái Sơn cho rằng lý do này chưa được thỏa đáng. Người lao động thông qua doanh nghiệp đã thực hiện nghĩa vụ thuế, doanh nghiệp không nộp lại cho ngân sách nhà nước mà người lao động không được hoàn số thuế nộp dư này thì thiệt thòi cho họ. Dù rằng số thuế chưa nộp vào ngân sách nhà nước thì không hoàn nhưng ở đây người lao động đã nộp thuế, hoàn tất nghĩa vụ về thuế. Vấn đề phát sinh từ doanh nghiệp chậm nộp hay chiếm dụng số thuế này mà người lao động không được hoàn thì biết kêu ai. Cơ quan chức năng cần xử lý mạnh tay việc chiếm dụng tiền thuế để bảo vệ quyền lợi của người nộp thuế.
Ngày 10.4, Cục thuế có công văn 2277 gửi thuế các tỉnh thành về việc tăng cường công tác hoàn thuế TNCN tự động. Công văn này yêu cầu các cơ quan thuế tỉnh thành rà soát doanh nghiệp, tổ chức chi trả thu nhập còn nợ thuế TNCN và công khai thông tin theo quy định của luật Quân lý thuế. Theo Cục thuế, từ ngày 2.4.2025, Cục Thuế đã triển khai hoàn thuế TNCN tự động theo phương thức điện tử. Việc triển khai đã bước đầu đạt được một số kết quả tích cực, góp phần cải cách thủ tục hành chính, rút ngắn thời gian giải quyết hồ sơ, nâng cao mức độ hài lòng của người nộp thuế. Tuy nhiên, qua theo dõi, đánh giá tình hình thực hiện cho thấy tỷ lệ hồ sơ được xử lý tự động đạt tỷ lệ chưa cao; vẫn còn phát sinh hồ sơ tồn đọng, chậm giải quyết: công tác rà soát dữ liệu, kiểm soát sau hoàn thuế còn hạn chế.
Cục Thuế đã rà soát các điểm nghẽn, xác định nguyên nhân, trên cơ sở đó tổ chức các giải pháp xử lý. Trên cơ sở đó, ngày 2.4.2026, Cục Thuế đã hoàn thành nâng cấp hệ thống quản lý thuế tập trung (TMS), hệ thống thông tin giải quyết thủ tục hành chính và ứng dụng eTax Mobile. Tuy nhiên, để triển khai đồng bộ, hiệu quả, Cục thuế đề nghị các thuế tỉnh thành xử lý hồ sơ hoàn thuế nhanh chóng, kịp thời, đặc biệt tập trung vào các tháng thuộc quý 2/2026 là thời gian hồ sơ hoàn thuế do NNT gửi tới cơ quan thuế tập trung cao điểm vào tháng 4, tháng 5, tháng 6. Xử lý dứt điểm các hồ sơ tồn đọng, không để kéo dài thời gian giải quyết, gây bức xúc cho người nộp thuế.
