Hơn 3 năm qua, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) vẫn kiên trì kiến nghị bãi bỏ các quy định này. Khảo sát của Thanh Niên với nhiều doanh nghiệp cho thấy quy định này vẫn làm khó họ dù đã “tạm ngưng”.
Cụ thể, khoản 9 điều 8 của Thông tư 39 cấm cho vay để góp vốn thực hiện dự án đầu tư không đủ điều kiện đưa vào kinh doanh tại thời điểm quyết định cho vay.
Lãnh đạo một doanh nghiệp bất động sản diễn giải: Quy định này đồng nghĩa với việc dự án bất động sản phải được cơ quan có thẩm quyền ra thông báo đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai thì mới được vay vốn ngân hàng. Ông nhìn nhận quy định này giúp bảo đảm an toàn cho hệ thống ngân hàng, nhưng mặt khác, doanh nghiệp sẽ vô cùng khó khăn để phát triển dự án. Bởi bên cạnh quy định này còn có thêm quy định dự án muốn chuyển nhượng phải có sổ hồng. Như vậy, trong trường hợp doanh nghiệp có dự án nhưng do khó khăn hoặc không đủ nguồn lực, kinh nghiệm để triển khai thì muốn bán cũng không được mà muốn vay vốn từ ngân hàng cũng không xong. Chỉ còn cách “ôm” dự án chịu chết mòn theo thời gian.
“Quy định này bất cập và không phù hợp thực tế. Vì để có đất sạch, doanh nghiệp đã phải bỏ ra một số tiền rất lớn để mua. Mới đây chúng tôi mua lại một dự án ở khu vực H.Nhà Bè cũ (TP.HCM) với số tiền gần 1.000 tỉ đồng. Mua xong là cạn tiền, muốn triển khai tiếp thì buộc phải vay vốn từ ngân hàng nhưng chiếu theo quy định trên thì lại không được. Để được vay tiền, chúng tôi buộc phải lách luật bằng cách lập các công ty con để vay tăng vốn điều lệ hoặc phát hành trái phiếu doanh nghiệp. Tài sản thế chấp cũng chính bằng miếng đất. Ngân hàng khi giải ngân đều biết số tiền trên được dùng để phát triển dự án thay vì dùng đúng mục đích như quy định trong hợp đồng tín dụng”, vị lãnh đạo doanh nghiệp nói thẳng.
Ở một góc nhìn khác, ông Phan Viết Nuôi, Chủ tịch HĐQT Công ty Tư vấn và Đầu tư NHQ, nói thêm hiện nay theo luật Đầu tư, khi doanh nghiệp đã có đất sạch, cơ quan chức năng sẽ lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án bằng các hình thức như: chấp thuận nhà đầu tư hoặc chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư. Trong trường hợp chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư, khi đó doanh nghiệp đã tạo lập được quỹ đất nên mới được cơ quan có thẩm quyền lựa chọn đầu tư thực hiện dự án. Tới lúc này dự án gần như đã hoàn thiện pháp lý vì hiện nay luật cũng đã bỏ thủ tục cấp phép xây dựng.
“Tại thời điểm này thường phát sinh nhu cầu vay vốn tín dụng để triển khai dự án đến khi dự án đủ điều kiện đưa vào kinh doanh. Đây là nhu cầu có thật và rất bức thiết, chính đáng. Trong giai đoạn này, dù dự án chưa đủ điều kiện đưa vào kinh doanh, nhưng khả năng phát sinh nợ xấu của khoản vay tín dụng là rất thấp. Nên quy định không cho vay ở giai đoạn này là chưa hợp lý”, ông Nuôi nhấn mạnh.
Cũng vì các bất cập trên, từ đầu năm 2023, khi Ngân hàng Nhà nước lấy ý kiến góp ý dự thảo sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư 39, HoREA đã đề xuất không nên bổ sung khoản 8, khoản 9, khoản 10 điều 8 vào Thông tư số 39. Sau đó, Ngân hàng Nhà nước đã ban hành Thông tư số 10 ngày 23.8 “tạm ngưng hiệu lực thi hành khoản 8, khoản 9 và khoản 10 điều 8 của Thông tư số 39” từ ngày 1.9.2023 kéo dài cho đến hiện nay.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, nhấn mạnh quy định nói trên đã bộc lộ một số bất cập, chưa thật phù hợp và chưa bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất với các quy định pháp luật có liên quan. Bởi theo luật Kinh doanh bất động sản 2023, dự án đủ điều kiện đưa vào kinh doanh khi đã được nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật. Trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp phải có giấy tờ chứng minh đã được nghiệm thu hoàn thành xây dựng phần móng. Nghĩa là tại thời điểm dự án đã đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai thì chủ đầu tư được bán, huy động vốn từ khách hàng và không còn nhu cầu vay vốn tín dụng.
Chủ tịch HoREA chỉ rõ các tổ chức tín dụng không cho nhà đầu tư vay vốn để thực hiện công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng, tạo lập quỹ đất đầu tư dự án. Đồng thời, luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải có vốn chủ sở hữu không thấp hơn 20% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 ha, không thấp hơn 15% với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 ha trở lên và phải bảo đảm khả năng huy động vốn để thực hiện dự án đầu tư. Trường hợp doanh nghiệp thực hiện nhiều dự án vốn chủ sở hữu cũng phải đủ phân bổ để bảo đảm tỷ lệ nêu trên. Vì thế đến lúc này, hầu hết họ đều có nhu cầu vay vốn tín dụng để phát triển dự án đến khi đủ điều kiện đưa vào kinh doanh.
“Đây là nhu cầu vay vốn chính đáng và có mục đích sử dụng vốn hợp pháp. Do vậy cần sửa Thông tư số 39 theo hướng cho dự án được vay khi đã có chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư hoặc có văn bản giao chủ đầu tư, chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời giao chủ đầu tư hoặc thẩm định báo cáo nghiên cứu khả thi”, ông Châu kiến nghị.
Ông Châu chia sẻ Thông tư 39 ban hành đã 10 năm, Thông tư 10 “tạm ngưng” các điều khoản bất cập như phân tích trên cũng đã 3 năm nên HoREA tiếp tục kiến nghị bãi bỏ các quy định nói trên cho phù hợp với tình hình thực tế hiện nay.
Trả lời câu hỏi của Thanh Niên tại buổi họp báo thường kỳ quý 1/2026 của Bộ Tài chính chiều 9.4, ông Lê Long, Phó cục trưởng Cục Thuế (Bộ Tài chính), cho biết việc doanh nghiệp sử dụng song song 2 hệ thống sổ kế toán, một để theo dõi thực tế hoạt động sản xuất, kinh doanh và một để cung cấp cho cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền là hành vi vi phạm pháp luật nghiêm trọng để gian lận thuế hoặc gian lận trong công tác lập, phát hành báo cáo tài chính nhằm mục đích xấu (tham gia thầu, vay vốn ngân hàng...).
Điều này thể hiện ý thức trách nhiệm xã hội yếu kém của chủ doanh nghiệp. Đây không chỉ là vấn đề thất thu ngân sách nhà nước mà còn gây ảnh hưởng lâu dài cho nền kinh tế, môi trường kinh doanh.
Điểm đáng lo ngại của hành vi này là có thể diễn ra có hệ thống, hết sức tinh vi, dễ che giấu và khó phát hiện nếu không có kỹ năng thanh tra, kiểm tra chuyên sâu hoặc nghiệp vụ điều tra của cơ quan chức năng.
Ông Long nhấn mạnh, một số vụ án lớn đã bị cơ quan chức năng phát hiện, làm rõ gần đây như: vụ án Công ty Hoàng Long lập 2 sổ sách kế toán, để ngoài sổ sách nhằm che giấu doanh thu, gây thiệt hại về thuế cho nhà nước hơn 241 tỉ đồng.
Cạnh đó là vụ án xảy ra tại Công ty TNHH Bảo Tín Minh Châu sử dụng 2 hệ thống phần mềm để quản lý và kê khai báo cáo thuế, gây thiệt hại cho ngân sách nhà nước khoảng 150 tỉ đồng... Đây là thực tế đáng báo động về quy mô, tính chất nghiêm trọng ngày càng gia tăng của hành vi phạm tội này.
Lãnh đạo Cục Thuế nêu rõ, có nhiều nguyên nhân dẫn đến tình trạng này, như: ý thức tuân thủ pháp luật, đạo đức kinh doanh hạn chế; doanh nghiệp mang động cơ quyết liệt tối đa hóa lợi nhuận, giảm thiểu nghĩa vụ thuế, xem nhẹ, chưa nhận thức đầy đủ rủi ro hình sự sẽ phải đối mặt hoặc chấp nhận đánh đổi...
Mới đây, tại công văn về phối hợp ngăn chặn hành vi gian lận thuế sử dụng song song 2 hệ thống sổ sách kế toán tài chính, Cục Thuế đề nghị các tổ chức cung cấp giải pháp hóa đơn điện tử; các tổ chức cung cấp dịch vụ giá trị gia tăng về giao dịch điện tử trong lĩnh vực thuế phối hợp triển khai các biện pháp ngăn chặn hành vi gian lận thuế.
Các tổ chức phối hợp chặt chẽ với cơ quan thuế trong cung cấp thông tin về khách hàng vận hành song song 2 hệ thống phần mềm sổ kế toán tài chính (thông tin cung cấp gồm tên người nộp thuế, mã số thuế, địa chỉ trụ sở, địa điểm kinh doanh).
Lập danh sách toàn bộ khách hàng đã sử dụng phần mềm sổ kế toán tài chính do tổ chức cung cấp đến hết ngày 31.3 gửi về Cục Thuế trước ngày 8.4.
"Việc thu thập thông tin nêu trên giúp Cục Thuế nắm bắt được số lượng doanh nghiệp, tổ chức, hộ kinh doanh đang sử dụng phần mềm kế toán để từ đó triển khai các giải pháp nhằm hỗ trợ các đơn vị trong công tác thực hiện kê khai, nộp thuế... đảm bảo thực hiện đầy đủ nghĩa vụ thuế đối với ngân sách nhà nước", ông Long nói.
Kết quả cụ thể, tính đến ngày 7.4, Cục Thuế đã nhận được danh sách khách hàng của 42 tổ chức với thông tin của 12.809 khách hàng đang sử dụng các phần mềm kế toán của tổ chức. Cục Thuế đang tiếp tục phối hợp với các tổ chức tổng hợp thông tin trên phạm vi cả nước.
"Cục Thuế sẽ sử dụng các thông tin, dữ liệu thu thập để rà soát đưa ra các cảnh báo, khuyến nghị đối với các tổ chức, doanh nghiệp, hộ kinh doanh có sử dụng song song nhiều sổ kế toán từ tháng 4 nhằm phục vụ công tác quản lý thuế", ông Long cho biết.
Để ngăn chặn hiệu quả tình trạng doanh nghiệp sử dụng 2 hệ thống sổ sách kế toán nhằm gian lận thuế, Cục Thuế đã, đang và sẽ tăng cường kiểm soát chặt dòng tiền, giảm sử dụng tiền mặt; tăng cường kết nối dữ liệu giữa cơ quan thuế và hệ thống ngân hàng; kiểm soát các giao dịch có giá trị lớn qua tài khoản.
Cạnh đó, giải pháp quan trọng là ứng dụng công nghệ và phân tích dữ liệu: sử dụng big data, trí tuệ nhân tạo (AI) để phân tích rủi ro, phát hiện dấu hiệu 2 hệ thống sổ kế toán từ biến động doanh thu bất thường, biên lợi nhuận thấp bất hợp lý.
Tiếp tục nâng cao hiệu quả công tác phối hợp điều tra và xử lý hình sự: xác định dấu hiệu tổ chức, cá nhân có dấu hiệu gian lận về thuế, trốn thuế để củng cố hồ sơ, kịp thời chuyển hồ sơ sang cơ quan công an khi có dấu hiệu tội phạm.
Trên Cổng thông tin điện tử Chính phủ, ông Vũ Khánh Toàn - một hộ kinh doanh gửi câu hỏi nêu: hộ kinh doanh đang áp dụng phương pháp tính thuế thu nhập cá nhân theo thuế suất nhân (x) doanh thu từ tháng 7.2025. Trong năm 2025, doanh thu của hộ kinh doanh vượt 3 tỉ đồng. Tuy nhiên, sang năm 2026, hộ ước tính doanh thu sẽ dưới 3 tỉ đồng. Vậy hộ kinh doanh có thể tiếp tục được áp dụng phương pháp tính thuế thu nhập cá nhân theo tỷ lệ % trên doanh thu hay bắt buộc phải chuyển sang phương pháp tính theo thu nhập tính thuế (doanh thu trừ chi phí) nhân (x) thuế suất?
Trả lời vấn đề này, Thuế cơ sở 3 tỉnh Đồng Nai cho biết căn cứ vào một số quy định tại Nghị định số 68/2026/NĐ-CP của Chính phủ quy định về chính sách thuế và quản lý thuế đối với hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh, trong đó gồm Điều 2 về thuế giá trị gia tăng; Điều 4 về thuế thu nhập cá nhân; Phương pháp tính thuế thu nhập cá nhân theo thuế suất nhân (x) doanh thu tính thuế áp dụng đối với cá nhân kinh doanh có doanh thu năm trên 500 triệu đồng đến 3 tỉ đồng. Thuế suất thuế thu nhập cá nhân áp dụng theo quy định tại khoản 3 Điều 7 luật Thuế thu nhập cá nhân số 109/2025/QH15. Trường hợp hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh có doanh thu trên 3 tỉ đồng hoặc có doanh thu năm trên 500 triệu đồng đến 3 tỉ đồng đang áp dụng phương pháp tính thuế thu nhập cá nhân theo thu nhập tính thuế nhân (x) thuế suất thì thực hiện ổn định phương pháp tính thuế trong 2 năm liên tục kể từ năm đầu tiên áp dụng. Trường hợp hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh có doanh thu năm trên 500 triệu đồng đến 3 tỉ đồng đang áp dụng phương pháp tính thuế thu nhập cá nhân theo thuế suất nhân (x) doanh thu tính thuế, nếu hết năm xác định doanh thu thực tế năm trên 3 tỉ đồng thì từ năm tiếp theo phải chuyển sang áp dụng phương pháp tính thuế thu nhập cá nhân theo thu nhập tính thuế nhân (x) thuế suất...
Căn cứ quy định nêu trên và trình bày của hộ kinh doanh, Thuế cơ sở 3 tỉnh Đồng Nai cho rằng, trường hợp hộ kinh doanh đã thực hiện nộp thuế theo phương pháp khoán hoặc phương pháp kê khai trong năm 2025 có mức doanh thu trên 500 triệu đồng thì thực hiện kê khai, nộp thuế của năm 2026 theo quy định tại Điều 10 Nghị định số 68/2026/NĐ-CP của Chính phủ. Nếu hộ kinh doanh tự xác định có mức doanh thu năm 2026 từ hoạt động sản xuất, kinh doanh hàng hóa, dịch vụ trên 500 triệu đồng đến 3 tỉ đồng thì được lựa chọn áp dụng phương pháp tính thuế thu nhập cá nhân theo thuế suất nhân (x) doanh thu tính thuế theo quy định tại điểm a khoản 5 Điều 4 Nghị định số 68/2026/NĐ-CP. Hộ kinh doanh khai, nộp thuế thu nhập cá nhân theo quý cùng thời hạn khai, nộp thuế giá trị gia tăng; Trường hợp hết năm 2026 hộ kinh doanh xác định doanh thu thực tế năm 2026 trên 3 tỈ đồng thì từ năm tiếp theo phải chuyển sang áp dụng phương pháp tính thuế thu nhập cá nhân theo thu nhập tính thuế nhân (x) thuế suất quy định tại điểm d khoản 5 Điều 4 Nghị định số 68/2026/NĐ-CP.
Chủ trương kiện toàn nhân sự cấp cao của Tập đoàn Đất Xanh diễn ra trong bối cảnh khu vực kinh tế tư nhân Việt Nam bước vào giai đoạn mới, với yêu cầu cao hơn về năng lực quản trị và khả năng mở rộng ra thị trường quốc tế. Bên cạnh các chính sách khuyến khích phát triển kinh tế tư nhân, mới đây, Chính phủ đã ban hành Chương trình vươn ra thị trường quốc tế giai đoạn 2026 - 2030 với nội dung quan trọng là hỗ trợ và thúc đẩy doanh nghiệp tư nhân đầu tư kinh doanh ra thị trường nước ngoài toàn diện và hiệu quả. Đây được xem là thời điểm phù hợp để Đất Xanh tái định vị trước khi bước vào chu kỳ tăng trưởng tiếp theo.
Trong bối cảnh đó, Đất Xanh lựa chọn cách tiếp cận chủ động hơn, bắt đầu từ việc tái cấu trúc thương hiệu và mô hình hoạt động. Trọng tâm của quá trình này là phân định lại hai mảng kinh doanh cốt lõi: phát triển bất động sản và dịch vụ bất động sản. Việc tách bạch này là bước chuẩn bị cho cấu trúc vận hành mới của doanh nghiệp.
Với "Chiến lược mới - Thương hiệu mới", Đất Xanh cần có một cấu trúc lãnh đạo tương ứng để "giải mã" các bài toán quản trị khác nhau của bộ máy vận hành mới. Đây là sự chuẩn bị cần thiết để vận hành một hệ sinh thái đang được tái cấu trúc toàn diện từ mô hình hoạt động đến bản sắc thương hiệu.
Ông Bùi Ngọc Đức tốt nghiệp kỹ sư xây dựng tại Trường Đại học Kiến trúc TP.HCM và hoàn thành chương trình MBA tại Đại học Mở Malaysia. Với hơn 25 năm kinh nghiệm, ông đã tham gia phát triển nhiều dự án lớn của các tập đoàn quốc tế tại Singapore, Úc, Hàn Quốc và Indonesia, đồng thời có bề dày kinh nghiệm trong hợp tác quốc tế.
Gắn bó với Đất Xanh hơn 12 năm, ông là người đóng vai trò quan trọng trong việc thiết lập nền tảng vận hành thông qua chuẩn hóa quy trình và hệ thống quản trị nội bộ. Năm 2018, ông đảm nhiệm vị trí Giám đốc Điều hành, trước khi được bổ nhiệm làm Tổng giám đốc giai đoạn 2020 - 2026. Trong thời kỳ nhiều biến động, ông đã dẫn dắt doanh nghiệp duy trì hoạt động ổn định, kiểm soát rủi ro và chuẩn bị nền tảng cho giai đoạn phục hồi.
Sự am hiểu sâu về thị trường và nội tại tổ chức là cơ sở để ông chuyển sang vai trò Chủ tịch Hội đồng Quản trị, tập trung vào kiến tạo cấu trúc chiến lược dài hạn và từng bước chuẩn hóa quản trị theo thông lệ quốc tế.
Đảm nhiệm vai trò mới, ông Đức sẽ tập trung vào các bài toán mang tính nền tảng: định hình mô hình kinh doanh tổng thể, tái cấu trúc tài chính và thiết lập quan hệ với các định chế tài chính, đối tác chiến lược quốc tế. Nhiệm vụ trọng tâm của ông là thiết kế khung vận hành tương lai, đảm bảo các chiến lược được kiểm soát và triển khai một cách nhất quán, bền vững trên toàn hệ thống.
Ông Nguyễn Trường Sơn tốt nghiệp ngành Quản trị Kinh doanh trường Đại học Thương mại Hà Nội và MBA trường Maastricht Hà Lan. Gia nhập Đất Xanh từ năm 2011, hành trình hơn 15 năm tại Đất Xanh của ông Sơn gắn liền với các mảng hoạt động cốt lõi. Từ năm 2017, trên cương vị Phó Tổng giám đốc phụ trách đầu tư, ông trực tiếp tham gia đánh giá, thẩm định và triển khai nhiều dự án trọng điểm. Đến năm 2022, khi giữ vai trò Chủ tịch HĐQT Dat Xanh Services, ông tiếp tục tích lũy kinh nghiệm điều hành một doanh nghiệp niêm yết với yêu cầu cao về minh bạch, công bố thông tin và yêu cầu khắt khe từ thị trường. Đây được xem là nền tảng quan trọng cho vai trò lãnh đạo cấp cao sau này.
Trong vai trò mới, trọng trách của ông Sơn là trực tiếp dẫn dắt cuộc tái cấu trúc toàn diện hoạt động kinh doanh của Tập đoàn, kiện toàn vận hành nội bộ theo chuẩn quốc tế, đáp ứng kỳ vọng ngày càng cao của các định chế tài chính và đối tác.
Trong bối cảnh đó, bộ máy mới phải đủ tầm để thực hiện các mục tiêu chiến lược trong chu kỳ mới để vươn mình ra quốc tế. Việc tách bạch rõ giữa vai trò của chủ sở hữu và ban điều hành nhằm giảm sự phụ thuộc vào một cá nhân, đồng thời đảm bảo hệ thống có thể vận hành liên tục theo quy trình và nguyên tắc đã thiết lập.
Đây là một bước tiến quan trọng trong việc tiệm cận các chuẩn mực quản trị quốc tế hiện đại - yếu tố thường được quan tâm khi thị trường đánh giá mức độ sẵn sàng của doanh nghiệp trong việc mở rộng quy mô và hợp tác vốn.
Trong bối cảnh đang có nhiều điểm thuận lợi cho sự phát triển của kinh tế tư nhân, việc Đất Xanh chủ động tái cấu trúc chiến lược phát triển, mô hình thương hiệu mới và bổ nhiệm đội ngũ lãnh đạo giàu kinh nghiệm sẽ đưa tập đoàn phát triển vượt bậc theo chu kỳ mới vận hội mới, tiến vào kỷ nguyên vươn mình của dân tộc.
