Những nghiên cứu, khảo sát cho thấy một góc nhìn về sự thay đổi.
Báo cáo bất động sản quý 1 và dự báo quý 2 được Viện Nghiên cứu kinh tế – tài chính – bất động sản Dat Xanh Services (DXS-FERI) chia sẻ với Tuổi Trẻ Online trong ngày 19-4 nhấn mạnh sau giai đoạn phục hồi trong 2025, thị trường bất động sản bước sang quý 1 với nhịp điều chỉnh rõ nét.
Nguồn cung mới ước đạt khoảng 13.600 sản phẩm, tăng 70% theo năm nhưng giảm 65% theo quý. Nâng tổng nguồn cung sơ cấp đạt 78.000 sản phẩm, tăng 65% so với cùng kỳ năm 2025, nhưng giảm 7% so với quý 4-2025.
Thanh khoản cũng có dấu hiệu chậm lại khi tổng lượng hấp thụ đạt 14.600 sản phẩm (tỉ lệ 15-20%), tăng 170% so với cùng kỳ năm trước, nhưng giảm 46% so với quý 4-2025.
Nguyên nhân chính đến từ việc lãi suất vay mua nhà vẫn neo ở mức cao, phổ biến 12-14%/năm, thậm chí có những khoản vay thả nổi chạm ngưỡng 15-16%. Chi phí vốn đắt đỏ đã trực tiếp ảnh hưởng đến quyết định xuống tiền của khách hàng, đặc biệt nhóm sử dụng đòn bẩy tài chính.
Bên cạnh đó, giới chuyên gia của DXS-ERI cho rằng việc áp dụng bảng giá đất mới theo Luật Đất đai 2024 và mã định danh bất động sản đang tạo ra một “bộ lọc” tự nhiên, có thể quét sạch các hoạt động đầu cơ “lướt sóng” thiếu nền tảng, buộc dòng tiền phải tìm về những sản phẩm minh bạch.
Trái ngược nhịp điều chỉnh có phần tĩnh lặng của phân khúc nhà ở, bất động sản công nghiệp miền Nam lại đang âm thầm bước vào một giai đoạn tăng trưởng mang tính chiến lược hơn.
Báo cáo nhìn lại 10 năm của Cushman & Wakefield nhận định thị trường bất động sản công nghiệp sau một thập kỷ được thúc đẩy bởi sự mở rộng mạnh mẽ của nguồn cung, giá đất tăng và đà phát triển bền bỉ của hoạt động sản xuất nên đã bước qua chu kỳ tăng trưởng thuần túy về quy mô.
Cụ thể, sau một thập kỷ mở rộng mạnh mẽ với tổng nguồn cung đất công nghiệp tăng hơn 80% và giá thuê tăng vọt 120,5%, thị trường đã bước qua chu kỳ tăng trưởng thuần túy về quy mô.
Ở phân khúc tài sản xây sẵn, nhà kho xây sẵn (RBW) ghi nhận tổng nguồn cung tăng 141% trong giai đoạn nhìn lại, trong khi giá thuê tăng 43,8%, tương đương CAGR 5,3%. Nhà xưởng xây sẵn (RBF) ghi nhận nguồn cung tăng 134%, với giá thuê tăng 16,7%, tương đương CAGR 2,2%.
Hiện nay “chất” mới là yếu tố tiên quyết. Các nhà đầu tư quốc tế không còn chỉ nhìn vào diện tích, mà tập trung vào hiệu quả vận hành, kết nối hạ tầng và tính bền vững.
Tại vùng kinh tế trọng điểm phía Nam (TP.HCM, Tây Ninh, Đồng Nai), cấu trúc tăng trưởng vùng đang hình thành rõ nét với 36.400ha đất công nghiệp từ 161 dự án. Dự báo đến năm 2036, nguồn cung này sẽ tăng lên tối thiểu 58.557ha, củng cố vị thế hành lang logistics trọng yếu của khu vực.
Bà Chương Quốc Đoan, Phó giám đốc bộ phận tư vấn cho thuê – công nghiệp và văn phòng của Tập đoàn Dịch vụ bất động sản toàn cầu Cushman & Wakefield Việt Nam, nhận định: “Trọng tâm của giai đoạn tiếp theo sẽ chuyển từ lượng sang chất. Một giai đoạn chiến lược hơn, nơi kết nối hạ tầng, chất lượng sản phẩm, hiệu quả vận hành và tính bền vững sẽ đóng vai trò lớn hơn trong việc tạo dựng giá trị dài hạn.
- Sáng 23-4 (theo giờ Việt Nam), giá dầu thế giới tiếp đà tăng sau khi có báo cáo về các vụ tấn công bằng súng vào ít nhất 3 tàu container ở eo biển Hormuz.
Cụ thể, giá dầu Brent tăng gần 2% so với cùng thời điểm hôm qua, lên 101,55 USD/thùng. Dầu WTI của Mỹ tăng lên mức giá 92,54 USD mỗi thùng.
- Đáng lưu ý, chứng khoán Mỹ vẫn tăng bất chấp xung đột leo thang. Khép phiên ngày 23-4, chỉ số S&P 500 tăng 1,05%. Trong khi Nasdaq Composite tăng 1,64%. Còn chỉ số Dow Jones tăng 0,69%.
Giới phân tích nhận định dòng thông tin dồn dập khiến ngay cả các nhà giao dịch lớn cũng khó phân định thật - giả.
Trong khi đó, Phố Wall cho rằng diễn biến thị trường có thể tạo áp lực lên Tổng thống Mỹ Donald Trump, buộc ông phải có động thái nhằm đảo chiều xu hướng giảm.
- Trong nước, VN-Index ở phiên sáng 23-4 lùi về quanh mốc 1.820 điểm với thanh khoản ở mức thấp. Tuy nhiên, lực cầu đã cải thiện trong phiên chiều, giúp thị trường đảo chiều tăng điểm tích cực.
Động lực chính đến từ nhóm cổ phiếu Vingroup, hưởng lợi từ các thông tin tích cực liên quan đến doanh nghiệp. Kết phiên, VN-Index tăng 23,82 điểm (+1,3%) lên 1.857,30 điểm, qua đó củng cố kỳ vọng hướng trở lại vùng đỉnh cũ quanh 1.900 điểm.
- Theo Hội Nghiên cứu thị trường lãi suất liên ngân hàng Việt Nam, trong phiên giao dịch ngày 21-4, lãi suất bình quân liên ngân hàng bằng VND ghi nhận mức tăng đáng kể ở các kỳ hạn ngắn.
Cụ thể, lãi suất qua đêm (ON) tăng lên 5,9%, kỳ hạn 1 tuần lên 6,5%, kỳ hạn 2 tuần đạt 7%, tương ứng mức tăng từ 1,2 - 1,6 điểm phần trăm so với đầu tuần. Trong khi đó, lãi suất kỳ hạn 2 tuần giảm nhẹ 0,05 điểm phần trăm và kỳ hạn 1 tháng giữ nguyên ở mức 7,3%.
- Theo kế hoạch, Công ty CP Vincom Retail (VRE) sẽ tổ chức đại hội đồng cổ đông thường niên 2026 vào sáng nay (23-4).
Chỉ trước một ngày, VRE đã có cập nhật lại tài liệu cho cuộc họp với tờ trình điều chỉnh phương án phân phối lợi nhuận, chuyển từ kế hoạch giữ lại toàn bộ sang dự kiến chia cổ tức tiền mặt cho cổ đông.
Theo đó, doanh nghiệp dự kiến chi khoảng 2.272 tỉ đồng để trả cổ tức với tỉ lệ 1.000 đồng/cổ phiếu, từ nguồn lợi nhuận sau thuế lũy kế đến cuối năm 2025 hơn 27.040 tỉ đồng. Thời gian thực hiện dự kiến trong quý 3-2026.
Nếu được thông qua, đây sẽ là lần đầu tiên VRE chia cổ tức tiền mặt kể từ năm 2019, thay đổi so với kế hoạch trước đó là giữ lại toàn bộ lợi nhuận để phục vụ kinh doanh.
- Thanh tra Ủy ban Chứng khoán Nhà nước vừa ban hành quyết định xử phạt vi phạm hành chính đối với Công ty TNHH Quản lý Bất động sản Highgate (trụ sở tại 177 Võ Nguyên Giáp, phường An Khánh, TP.HCM).
Theo đó, doanh nghiệp bị phạt do không thực hiện công bố định kỳ trên Sở Giao dịch chứng khoán Hà Nội (HNX) đối với các tài liệu gồm: báo cáo tình hình sử dụng vốn từ phát hành trái phiếu năm 2021, báo cáo tài chính năm 2021 và tình hình thanh toán lãi, gốc trái phiếu năm 2021.
Vào lúc 3h sáng ngày 8-4 (giờ Việt Nam), FTSE Russell công bố kết quả rà soát giữa kỳ trong khuôn khổ kỳ đánh giá phân loại thị trường tháng 3-2026.
Theo đó, tổ chức này xác nhận giữ nguyên lộ trình nâng hạng thị trường Việt Nam từ cận biên lên mới nổi thứ cấp.
Việc đưa cổ phiếu Việt Nam vào các rổ chỉ số của FTSE sẽ được triển khai theo 4 giai đoạn, bắt đầu từ ngày 21-9-2026 và hoàn tất vào tháng 9-2027.
Lộ trình được chia ra nhiều giai đoạn nhằm đảm bảo quá trình chuyển đổi diễn ra trật tự, kiểm soát dòng vốn dự kiến và duy trì thanh khoản thị trường, đồng thời hỗ trợ cơ chế không yêu cầu ký quỹ trước giao dịch (non-prefunding).
Cụ thể, trong giai đoạn đầu từ tháng 9-2026, tỉ trọng cổ phiếu Việt Nam được thêm vào ở mức 10%. Tỉ trọng này sẽ tiếp tục tăng thêm 20% vào tháng 3-2027, 35% vào tháng 6-2027 và hoàn tất với phần bổ sung 35% còn lại vào tháng 9-2027.
Như vậy, tổng tỉ trọng được đưa vào sẽ đạt 100% sau bốn giai đoạn, với hệ số phân bổ tăng dần từ 10%, 30%, 65% và hoàn tất đủ vào cuối kỳ.
Trong tài liệu công bố, FTSE Russell cũng đưa ra danh sách 32 cổ phiếu Việt Nam mang tính tham khảo, đã đáp ứng các tiêu chí sàng lọc của bộ chỉ số FTSE Global All Cap, dựa trên dữ liệu đến cuối ngày 31-12-2025.
Tuy nhiên, tổ chức này nhấn mạnh: danh sách cuối cùng các cổ phiếu Việt Nam đủ điều kiện để được đưa vào các chỉ số FTSE Russell liên quan trong kỳ rà soát bán niên tháng 9-2026 sẽ được công bố vào thứ Sáu, ngày 21-8-2026.
Đồng thời sẽ được sàng lọc dựa trên việc các cổ phiếu Việt Nam được coi là không phải là thành phần của FTSE GEIS và các chỉ số liên quan.
Danh sách đính kèm dự kiến này bao gồm các doanh nghiệp niêm yết thuộc nhiều nhóm ngành và quy mô vốn hóa.
Trong đó, nhóm vốn hóa lớn có các đại diện tiêu biểu như Tập đoàn Hòa Phát (HPG), Ngân hàng Ngoại thương Việt Nam (VCB), Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BID), Vinhomes (VHM) và Tập đoàn Vingroup (VIC).
Nhóm vốn hóa trung bình gồm Tập đoàn Masan (MSN), Tổng công ty Bia - Rượu - Nước giải khát Sài Gòn (SAB), FPT (FPT) và Công ty CP Sữa Việt Nam (VNM).
Trong khi đó, nhóm vốn hóa nhỏ chiếm số lượng lớn nhất, với nhiều doanh nghiệp quen thuộc như Chứng khoán SSI (SSI), Đạm Phú Mỹ (DPM), Kinh Bắc (KBC), Tasco (HUT), Ngân hàng Sài Gòn - Hà Nội (SHB), DIC Corp (DIG),
Eximbank (EIB), Đất Xanh (DXG), Khang Điền (KDH), Chứng khoán VIX (VIX), Chứng khoán VNDirect (VND), Phát Đạt (PDR), Hóa chất Đức Giang (DGC),
Novaland (NVL), Vietjet Air (VJC), Chứng khoán Bản Việt (VCI), Vincom Retail (VRE), Thiết bị điện Việt Nam (GEX), FPT Retail (FRT), GELEX Electric (GEE), Lọc hóa dầu Bình Sơn (BSR), Kinh Đô (KDC) và Sacombank (STB).
Sáng 9/4, Ủy ban Thường vụ Quốc hội cho ý kiến dự án Nghị quyết của Quốc hội về thuế bảo vệ môi trường, giá trị gia tăng (VAT), thuế tiêu thụ đặc biệt với xăng, dầu và nhiên liệu bay.
Trình bày tờ trình, Bộ trưởng Tài chính Ngô Văn Tuấn cho biết Chính phủ đề xuất giảm thuế bảo vệ môi trường với xăng (trừ ethanol), dầu diesel, nhiên liệu bay, dầu hỏa và dầu mazut về 0 đồng.
Cùng với đó, xăng, dầu diesel và nhiên liệu bay thuộc đối tượng không phải kê khai, tính nộp thuế giá trị gia tăng nhưng vẫn được khấu trừ đầu vào. Thuế suất thuế tiêu thụ đặc biệt với xăng các loại cũng được đề xuất áp dụng mức 0%.
Việc này được Chính phủ đưa ra trong bối cảnh xung đột Trung Đông khiến thị trường năng lượng toàn cầu, trong đó có Việt Nam chịu tác động lớn, giá nhiên liệu tăng vọt.
Theo số liệu của Bộ Công Thương, trong cơ cấu giá cơ sở xăng dầu, thuế VAT chiếm khoảng 7,4% trong cơ cấu giá cơ sở xăng dầu; thuế bảo vệ môi trường 2,7-6%, và tiêu thụ đặc biệt 6,7%. Do đó, việc giảm tất cả các loại thuế này về 0 đến hết tháng 6 là giải pháp để đảm bảo các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội năm nay, kiểm soát lạm phát.
Hiện thuế bảo vệ môi trường, VAT, tiêu thụ đặc biệt với các loại thuế với xăng (trừ ethanol), dầu diesel và nhiên liệu bay là 0, theo Quyết định 482 của Thủ tướng áp dụng đến hết 15/4. Quyết định này đưa ra và áp dụng trong trường hợp cấp bách. Trong khi đó, dầu hỏa, mazut vẫn chịu thuế bảo vệ môi trường lần lượt 600 đồng và 1.000 đồng một lít, kg; còn thuế VAT là 10%.
Phó chủ tịch Quốc hội Nguyễn Thị Hồng cho biết, Ủy ban Thường vụ Quốc hội thống nhất trình Quốc hội xem xét, quyết định về mức thuế bảo vệ môi trường, VAT, tiêu thụ đặc biệt đối với xăng dầu và nhiên liệu bay.
Theo bà, việc này nhằm kịp thời bổ sung các giải pháp góp phần giảm thiểu tác động tiêu cực do khan hiếm nhiên liệu, ổn định kinh tế vĩ mô, duy trì mục tiêu tăng trưởng.
Cơ quan này cũng đề nghị cân nhắc bổ sung quy định trong trường hợp khẩn cấp, giao Chính phủ điều chỉnh mức thuế và báo cáo lại Quốc hội tại kỳ họp gần nhất.
Nếu được Quốc hội thông qua tại kỳ họp thứ nhất, chính sách này sẽ áp dụng từ ngày 16/4 đến hết 30/6.
Thảo luận tại phiên họp, một số ý kiến đề nghị Chính phủ có các giải pháp tổng thể, đồng bộ từ điều hành giá, minh bạch hóa các thành phần trong cơ cấu giá cơ sở xăng dầu đến bảo đảm chuỗi cung ứng.
Đồng thời, các bộ ngành cần tăng cường kiểm tra, xử lý nghiêm các hành vi đầu cơ, găm hàng; kiểm soát hóa đơn điện tử để xác nhận tính thực tế chi phí đầu vào của các doanh nghiệp kinh doanh xăng dầu, tránh trục lợi chính sách.
Từ cuối tháng 2 đến nay, giá bán lẻ xăng dầu trong nước đã có 14 kỳ điều hành, hiện mỗi lít xăng RON 95-III là 26.530 đồng, dầu diesel 42.840 đồng. Trước đó, có thời điểm giá hai loại nhiên liệu này lên lần lượt gần 34.000 đồng và 45.000 đồng một lít.
Tại họp báo Chính phủ cuối tuần trước, Thứ trưởng Công Thương Nguyễn Sinh Nhật Tân cho biết hai nhà máy lọc dầu trong nước là Dung Quất và Nghi Sơn đảm bảo đủ nguyên liệu để sản xuất đến hết tháng 4. Trong tháng 3, các thương nhân đầu mối cũng nhập khẩu 3,2 triệu m3 xăng dầu. Cùng với hàng tồn kho hiện tại (2,6-2,8 triệu m3), nguồn cung xăng dầu trong nước có thể đảm bảo cho sản xuất và tiêu dùng hết tháng này.
