Theo thống kê của Hội môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), nguồn cung dự kiến tăng mạnh tạo thêm nhiều lựa chọn hơn cho người mua. Đặc biệt, thị trường trong quý 1 đánh dấu sự dịch chuyển về phân khúc khi căn hộ sang trọng và siêu sang mở bán còn khoảng 20%, giảm 20 điểm % so với quý 4/2025.
Cơ cấu nguồn cung đang dịch chuyển trở lại các phân khúc có mức giá dễ tiếp cận hơn. Cụ thể, căn hộ cao cấp chiếm 53%, tăng 29 điểm % so với quý trước, chủ yếu tập trung tại các đại đô thị vệ tinh – nơi có lợi thế về quỹ đất và mặt bằng giá hợp lý. Phân khúc căn hộ trung cấp chiếm 27%, nguồn cung chủ yếu đến từ các tỉnh, thành vùng ven TP.HCM (trước sáp nhập).
Đáng chú ý, phân khúc căn hộ thương mại có giá khoảng 2 – 3 tỉ đồng tiếp tục vắng bóng. Dù vậy, nhà ở xã hội nổi lên như một điểm sáng khi ghi nhận hơn 7.000 sản phẩm đủ điều kiện mở bán, góp phần bù đắp khoảng trống mà phân khúc nhà ở thương mại chưa thể đáp ứng.
Theo ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam, Chủ tịch VARS, nhà ở xã hội đang dần trở thành “trụ đỡ” quan trọng của thị trường, vừa giải quyết nhu cầu ở thực, vừa góp phần ổn định cấu trúc cung cầu.
Áp lực từ lạm phát, tỷ giá và đặc biệt là mặt bằng lãi suất khiến thị trường bất động sản đang bước vào giai đoạn sàng lọc mạnh nhất nhiều năm trở lại đây. Số liệu trong quý 1/2026 cho thấy, cả nước có 1.563 doanh nghiệp bất động sản thành lập mới, tăng 54% so với cùng kỳ năm trước, với tổng vốn đăng ký tăng tới 128%. Song số doanh nghiệp giải thể cũng tăng gấp đôi.
Ông Đính cho hay, một trong những biểu hiện rõ nét của quá trình này là sự phân hóa mạnh mẽ giữa các doanh nghiệp tham gia thị trường. Các doanh nghiệp lớn có tiềm lực tài chính tiếp tục mở rộng quy mô, gia tăng thị phần thông qua phát triển dự án mới, mua bán – sáp nhập và tích lũy quỹ đất. Ngược lại, các doanh nghiệp yếu kém buộc phải thu hẹp hoạt động hoặc rút lui khỏi thị trường.
Trên thực tế, áp lực từ mặt bằng lãi vay duy trì ở mức cao, tâm lý người mua nhà trở nên thận trọng hơn trong 3 tháng đầu năm nay. Tại Hà Nội, xu hướng giá chung cư mua đi bán lại giảm nhẹ, nhưng vẫn khó “chốt” khách. Chị Nguyễn Hà đầu tư 2 căn studio tại một đại dự án chung cư phía đông thành phố, cho biết muốn chốt bán bớt 1 căn để giảm áp lực lãi vay.
Thời điểm tháng 7.2025, chị mua căn studio hơn 27 m2 với giá 1,8 tỉ cộng thêm 100 triệu đồng tiền chênh lệch từ sàn. Tầm tháng 11 năm ngoái, căn studio này được trả hơn 2,4 tỉ đồng, nhưng chị Hà chưa bán. Ra tết, khi lãi vay tăng nhanh, dù chị muốn bán bớt 1 căn để giảm áp lực dòng tiền, song sau 3 tháng rao bán vẫn chưa chốt được khách.
“Nhiều môi giới gọi hỏi nhưng “dìm” giá xuống 2,2 tỉ đồng, nếu muốn bán nhanh thì phải chấp nhận giảm lãi”, chị Hà nói và cho biết sẽ cân nhắc mức giá phù hợp để tái đầu tư.
Theo đánh giá của VARS, một bộ phận nhà đầu tư cá nhân đang điều chỉnh kỳ vọng giá để cải thiện dòng tiền, trong bối cảnh thanh khoản thị trường chưa thực sự mạnh và chi phí vốn không còn ở mức thấp như trước.
Ông Lê Đình Chung, Tổng giám đốc SGO Homes, cho biết trên thị trường sơ cấp, giá mở bán các chung cư mới tiếp tục duy trì ở mức cao và có xu hướng tăng nhẹ. Lý do chi phí đất đai, tài chính và nguyên vật liệu gia tăng, chuyển vào giá thành.
Tuy nhiên, tín hiệu tích cực hơn trên thị trường giao dịch thứ cấp, giá bắt đầu điều chỉnh cục bộ.
“Thanh khoản không còn phụ thuộc vào việc giá cao hay thấp, mà phụ thuộc ngày càng lớn vào giá trị sử dụng thực và khả năng khai thác dòng tiền của sản phẩm”, ông Chung nhận định.
Trong khi đó, tại TP.HCM và Đà Nẵng, giá các dự án trong tập mẫu vẫn duy trì xu hướng tăng, với mức tăng lần lượt khoảng 2% và 4% theo quý. Đà tăng này nhờ các thông tin tích cực về quy hoạch, hạ tầng và dư địa tăng giá vẫn còn, đặc biệt tại những khu vực mà mặt bằng giá chưa bị đẩy lên quá cao.
Về thanh khoản, toàn thị trường ghi nhận khoảng 24.000 giao dịch trong quý 1/2026, tương đương tỷ lệ hấp thụ trên nguồn cung sơ cấp đạt 47%. Tỷ lệ hấp thụ trên nguồn cung mới đạt 58%, tương đương hơn 22.000 giao dịch. So với quý trước, tỷ lệ hấp thụ giảm nhẹ một phần do quý 1 dính vào thời điểm Tết Nguyên đán.
Theo VARS, dù ghi nhận tín hiệu thận trọng hơn nhưng thị trường không rơi vào trạng thái “đóng băng”, mà chuyển sang giai đoạn giải ngân có chọn lọc, lực cầu thị trường vẫn rất mạnh.
NHNN chi nhánh khu vực 2 cho biết, dòng kiều hối có xu hướng giảm từ quý 4/2025 sang đầu năm 2026. Cụ thể, quý 4/2025, lượng kiều hối chuyển về qua các tổ chức tín dụng và tổ chức kinh tế trên địa bàn TP.HCM đạt gần 2,38 tỉ USD, giảm 13,3% so với quý liền kề. Bước sang quý 1/2026, lượng kiều hối giảm xuống còn trên 2 tỉ USD, tương ứng mức giảm 15,6% so với quý trước đó. Riêng lượng kiều hối tại Đồng Nai tính đến 31.3 đạt hơn 36,4 triệu USD, giảm 15,7% so với quý cuối năm 2025.
Nguyên nhân khiến kiều hối giảm, theo bà Trần Thị Ngọc Liên, Phó giám đốc NHNN chi nhánh khu vực 2, đến từ tác động bởi những yếu tố kinh tế quốc tế. Theo đó, kinh tế thế giới phục hồi chậm và chưa ổn định đã ảnh hưởng trực tiếp đến thu nhập của người Việt Nam ở nước ngoài. Lạm phát tại nhiều quốc gia vẫn ở mức cao, chi phí sinh hoạt gia tăng. Thêm vào đó, chính sách tiền tệ thắt chặt kéo dài của các nền kinh tế lớn tiếp tục tác động tiêu cực đến hoạt động sản xuất, kinh doanh, qua đó ảnh hưởng gián tiếp đến thu nhập và dòng tiền chuyển về Việt Nam. Đáng chú ý, xung đột địa chính trị tại khu vực Trung Đông cũng góp phần tác động đến dòng kiều hối. Xung đột này làm gia tăng biến động giá năng lượng, gây áp lực lạm phát trên phạm vi toàn cầu, từ đó ảnh hưởng đến thu nhập thực tế của người lao động.
Bà Trần Thị Ngọc Liên cho rằng, lao động Việt Nam ở những nước thuộc Trung Đông làm việc, kinh doanh bị gián đoạn cục bộ, ảnh hưởng đến thu nhập, qua đó làm giảm khả năng chuyển tiền về nước. Tuy nhiên, do tỷ trọng kiều hối từ khu vực này không lớn nên tác động chủ yếu mang tính gián tiếp và bổ trợ, không phải là nguyên nhân chính. Một nguyên nhân khách, theo bà Liên là yếu tố mùa vụ. Sau cao điểm chuyển tiền vào giai đoạn cuối năm phục vụ nhu cầu chi tiêu dịp lễ, tết cũng khiến lượng kiều hối trong quý đầu năm thường có xu hướng giảm, làm mức giảm so với cùng kỳ trở nên rõ nét hơn.
Trong giai đoạn tới, đại diện NHNN chi nhánh khu vực 2 nhận định, "dòng kiều hối có thể chưa có xu hướng tăng rõ rệt, do còn phụ thuộc vào diễn biến kinh tế thế giới và trong nước". Thông thường, sau giai đoạn thấp điểm đầu năm, kiều hối có xu hướng phục hồi nhẹ trong các quý tiếp theo, khi hoạt động kinh tế và việc làm của người lao động ở nước ngoài dần ổn định trở lại sau kỳ nghỉ lễ, tết. Tuy nhiên, diễn biến xung đột tại Trung Đông và các khu vực khác vẫn tiềm ẩn phức tạp, tiếp tục tác động đến giá năng lượng, lạm phát và tâm lý thị trường. Từ đó ảnh hưởng chung đến kinh tế thế giới, thu nhập và khả năng tích lũy của kiều bào có thể bị ảnh hưởng, khiến dòng kiều hối tiếp tục giảm.
Từ đầu năm tới nay, giá vàng thế giới biến động trồi sụt rất khó lường. Đầu năm, giá vàng tăng vọt lên mức cao nhất vào ngày 29.1 là gần 5.600 USD/ounce. Đầu tháng 3, giá vàng dao động 5.200 - 5.400 USD/ounce, sau đó có tăng, có giảm, xu hướng giảm là chính.
Giá vàng dần "thủng" các ngưỡng kháng cự quan trọng như 5.000 USD/ounce, 4.500 USD/ounce, thấp nhất ngày 23.3, có thời điểm ghi nhận giá dưới 4.200 USD/ounce.
Từ cú giảm sâu đó tới nay, giá vàng lình xình có lên, có xuống, song không quay lại mức 5.000 USD/ounce, cao nhất khoảng 4.800 USD/oune. Giá vàng đóng cửa tuần này ở 4.676 USD/ounce.
Nhìn lại lịch sử thị trường vàng, TS kinh tế Lê Bá Chí Nhân phân tích, có thể nhận diện một số chu kỳ điển hình "tăng đỉnh - sập sâu - đi ngang kéo dài".
Đợt thứ nhất là sau đỉnh năm 1980. Vàng khi đó tăng mạnh do lạm phát cao và bất ổn địa chính trị, nhưng bước ngoặt đến khi Cục Dự trữ liên bang Mỹ (Fed) thực hiện chính sách thắt chặt quyết liệt, đẩy lãi suất lên mức rất cao. Kết quả, vàng sụp đổ mạnh, bước vào giai đoạn "ngủ đông" kéo dài gần 2 thập kỷ, đến đầu những năm 2000 mới thực sự hồi phục.
Đợt thứ hai là chu kỳ sau khủng hoảng tài chính toàn cầu năm 2008. Vàng đạt đỉnh lịch sử năm 2011 nhờ các gói nới lỏng định lượng (QE) và lãi suất thấp kéo dài.
Tuy nhiên, từ năm 2013, khi Fed phát tín hiệu thu hẹp QE, thị trường đảo chiều mạnh, vàng giảm sâu và mất khoảng 30 - 40% giá trị trong vòng vài năm, sau đó đi ngang tích lũy khá dài trước khi bước vào chu kỳ tăng mới.
Đợt thứ ba mang tính ngắn hạn hơn là giai đoạn 2020 - 2022. Sau khi đạt đỉnh trong đại dịch Covid-19 nhờ chính sách tiền tệ siêu nới lỏng, vàng nhanh chóng điều chỉnh khi lạm phát tăng cao buộc các ngân hàng T.Ư quay lại chu kỳ thắt chặt. Dù mức giảm không kéo dài hàng thập kỷ, nhưng vẫn cho thấy rõ tính nhạy cảm của vàng với lãi suất thực.
"Điểm chung của các chu kỳ này là vàng thường đạt đỉnh khi chính sách tiền tệ ở trạng thái nới lỏng cực độ, và sụt giảm khi chu kỳ thắt chặt bắt đầu. Sau cú sốc giảm, thị trường thường bước vào giai đoạn tích lũy dài do thiếu động lực tăng mới", ông Nhân nói.
Các đợt "sập giá" của vàng luôn có một số điểm tương đồng mang tính quy luật, nhưng bối cảnh hiện nay xuất hiện những khác biệt đáng lưu ý.
Vai trò của các ngân hàng T.Ư trong việc mua ròng vàng đang lớn hơn nhiều so với các chu kỳ trước, tạo ra lực đỡ dài hạn.
Cạnh đó, thế giới đang bước vào giai đoạn phân mảnh tài chính và xu hướng giảm phụ thuộc vào USD, khiến vàng tiếp tục được coi là tài sản dự trữ chiến lược, chứ không đơn thuần là công cụ đầu cơ.
Rủi ro địa chính trị hiện nay mang tính kéo dài, khó dự báo hơn, làm cho nhu cầu phòng ngừa rủi ro chưa thể suy giảm hoàn toàn.
"Kịch bản giá vàng sập sâu và đi ngang như sau năm 1980 hoàn toàn có thể lặp lại về mặt ngắn hạn hoặc trung hạn nếu lãi suất duy trì cao lâu hơn dự kiến. Tuy nhiên, xác suất xuất hiện một chu kỳ suy giảm kéo dài hàng thập kỷ thấp hơn, bởi nền tảng cầu của vàng hiện đã đa dạng, bền vững hơn", ông Nhân dự báo.
Về trung và dài hạn, theo ông Nhân, yếu tố chi phối mang tính quyết định tới giá vàng vẫn là chính sách của Fed.
Diễn biến gần đây cho thấy, khi lạm phát còn dai dẳng, Fed có xu hướng duy trì lãi suất cao hơn kỳ vọng, làm tăng lợi suất thực và gây áp lực lên vàng. Ngược lại, nếu chu kỳ nới lỏng quay trở lại vào cuối năm 2026, đây sẽ là yếu tố quan trọng giúp vàng phục hồi. Các yếu tố hỗ trợ vàng dài hạn vẫn hiện hữu.
Đa số tổ chức lớn đang đưa ra vùng dự báo khá rộng cho năm 2026. Kịch bản cơ sở, giá vàng dao động quanh 4.000 - 5.000 USD/ounce; trong khi các kịch bản tích cực hơn có thể hướng tới 5.400 - 6.000 USD nếu xuất hiện chu kỳ giảm lãi suất và rủi ro địa chính trị leo thang. Ngược lại, nếu lãi suất duy trì cao kéo dài, vùng 3.800 - 4.200 USD sẽ đóng vai trò đáy cân bằng.
"Tóm lại, vàng vẫn được hỗ trợ trong dài hạn nhưng biên độ biến động sẽ lớn hơn, phụ thuộc chặt chẽ vào chu kỳ chính sách tiền tệ. Kịch bản lập đỉnh mới trong năm 2026 là khả thi, nhưng không còn mang tính một chiều như giai đoạn 2024 - 2025", ông Nhân nhận định.
TS Đào Lê Trang Anh, giảng viên cao cấp ngành tài chính (Đại học RMIT Việt Nam), cũng cho rằng, về dài hạn, các nền tảng hỗ trợ cho vàng vẫn còn, bao gồm bất ổn địa chính trị, rủi ro nợ công toàn cầu, nhu cầu đa dạng hóa dự trữ của ngân hàng T.Ư và vai trò phòng ngừa rủi ro hệ thống của vàng trong danh mục đầu tư.
"Năm nay, mặt bằng dự báo hiện khá phân hóa. Kịch bản thận trọng đặt vùng giá xoay quanh 4.600 - 5.000 USD/ounce. Trong kịch bản các rủi ro vĩ mô và chính sách tiếp tục hiện hữu, giá vàng hoàn toàn có thể kiểm định các vùng đỉnh mới. Vùng giá tiềm năng được nhiều nhà phân tích nhắc tới quanh 5.500 - 6.200 USD/ounce, dù biến động sẽ còn rất lớn", bà Trang Anh nói.
Tại dự án luật Sửa đổi, bổ sung một số điều của luật Thuế thu nhập cá nhân, luật Thuế thu nhập doanh nghiệp và luật Thuế giá trị gia tăng, Bộ Tài chính đề xuất nhiều nội dung đáng chú ý về ngưỡng doanh thu miễn thuế với hộ kinh doanh và doanh nghiệp nhỏ.
Theo đó, sửa đổi quy định về mức doanh thu không phải nộp thuế thu nhập cá nhân và mức doanh thu không chịu thuế giá trị gia tăng của hộ kinh doanh theo hướng không quy định cụ thể là 500 triệu đồng/năm tại luật mà giao Chính phủ quy định. Tinh thần theo hướng nâng ngưỡng này lên để tiếp tục hỗ trợ hộ kinh doanh quy mô nhỏ và trung bình thấp.
Ngoài ra, cần bổ sung quy định miễn thuế thu nhập doanh nghiệp đối với doanh nghiệp có quy mô nhỏ. Chính phủ sẽ quy định chi tiết việc xác định doanh thu làm căn cứ miễn thuế.
Những đề xuất trên nhận được sự đồng tình của nhiều chuyên gia. Nhìn từ góc độ so sánh tổng thể với một số quốc gia bên cạnh Việt Nam, có GDP bình quân đầu người và mức doanh thu miễn thuế tương ứng, theo ông Lê Văn Tuấn, Giám đốc Công ty TNHH Kế toán thuế Keytas, doanh thu miễn thuế với hộ kinh doanh nên điều chỉnh lên tối thiểu 1 tỉ đồng/năm.
"So với Trung Quốc, ngưỡng doanh thu miễn thuế nên cân nhắc là 1,5 tỉ đồng/năm; so với Malaysia và Thái Lan, các ngưỡng nên cân nhắc lần lượt là 1 tỉ đồng/năm và 750 triệu đồng/năm", ông Tuấn nói.
Về ngưỡng miễn thuế cho doanh nghiệp nhỏ, ông Tuấn cho rằng, nên bằng với ngưỡng của hộ kinh doanh.
Luật sư Nguyễn Văn Được, Tổng giám đốc Công ty TNHH Kế toán và tư vấn thuế Trọng Tín, Ủy viên thường trực Hội Tư vấn thuế Việt Nam, cũng đề xuất nâng ngưỡng doanh thu miễn thuế với hộ kinh doanh lên 1 tỉ đồng/năm và xây dựng ngưỡng miễn thuế với doanh nghiệp nhỏ tương tự.
Tuy nhiên, mấu chốt là sau khi nâng ngưỡng, cần áp dụng việc trừ ngưỡng này khi tính thuế thu nhập cá nhân với cả nhóm hộ kinh doanh có doanh thu năm từ trên 1 tỉ đồng đến 3 tỉ đồng tính thuế theo (doanh thu - chi phí) x thuế suất, thay vì chỉ áp dụng với nhóm hộ kinh doanh quy mô này nhưng tính thuế theo doanh thu (x) thuế suất.
Ông Tô Hoài Nam, Phó chủ tịch thường trực kiêm Tổng thư ký Hiệp hội Doanh nghiệp nhỏ và vừa Việt Nam, lại đề xuất xác định ngưỡng miễn thuế đối với doanh nghiệp nhỏ trong khoảng 3 - 5 tỉ đồng doanh thu/năm.
Theo ông, vấn đề cốt lõi hiện nay không nằm ở việc doanh nghiệp nhỏ, siêu nhỏ hay các doanh nghiệp chuyển đổi từ hộ kinh doanh có muốn thực hiện nghĩa vụ thuế hay không, mà là khả năng tuân thủ trong điều kiện năng lực quản trị còn hạn chế.
Đối với nhóm doanh nghiệp này, các chi phí liên quan đến kế toán, kê khai, hóa đơn… trong nhiều trường hợp đang trở thành gánh nặng đáng kể. Nếu ngưỡng miễn thuế được xác định ở mức quá thấp, chính sách sẽ khó đạt mục tiêu hỗ trợ thực chất.
Ở góc độ tiếp cận chính sách, ông Nam cho rằng, không nên nhìn thuế theo hướng "thu ngay từ đầu". Cách tiếp cận này có thể tạo ra một phần nguồn thu trước mắt, nhưng lại làm suy giảm khả năng hình thành nguồn thu bền vững trong tương lai.
Một doanh nghiệp không vượt qua được giai đoạn đầu sẽ khó có cơ hội trở thành đối tượng nộp thuế ổn định. Do đó, việc xác định ngưỡng miễn thuế trong khoảng 3 - 5 tỉ đồng/năm không đơn thuần là ưu đãi, mà là lựa chọn chính sách mang tính nuôi dưỡng và đầu tư cho phát triển.
Về tương quan chính sách giữa hộ kinh doanh và doanh nghiệp nhỏ, ông Nam nhấn mạnh, cần tránh tư duy cào bằng, mà phải thiết kế khoảng chênh lệch hợp lý để tạo động lực chuyển đổi.
Cụ thể, nếu ngưỡng miễn thuế của hộ kinh doanh ở mức 3 tỉ đồng/năm thì ngưỡng đối với doanh nghiệp nhỏ cần tối thiểu khoảng 5 tỉ đồng/năm. Tương tự, nếu hộ kinh doanh ở mức 5 tỉ đồng/năm thì doanh nghiệp nhỏ cần ở mức khoảng 7 - 8 tỉ đồng/năm.
Nếu không tạo ra sự khác biệt đủ lớn về nghĩa vụ thuế và chi phí tuân thủ, hộ kinh doanh và cá nhân kinh doanh sẽ không có động lực chuyển đổi lên mô hình doanh nghiệp. Khi đó, mục tiêu đưa khu vực kinh doanh phi chính thức vào khu vực chính thức sẽ khó đạt được trong thực tiễn.
Về khía cạnh để ngưỡng miễn thuế của hộ kinh doanh và doanh nghiệp nhỏ bằng nhau, ông Được bày tỏ, không lo hộ kinh doanh ngại "lớn".
Vị này đề xuất, bên cạnh chính sách miễn thuế thu nhập doanh nghiệp trong 3 năm cho doanh nghiệp nhỏ và vừa đăng ký kinh doanh lần đầu như hiện hành, để tạo động lực cho hộ kinh doanh tự nguyện chuyển đổi, cần có thêm chính sách nhóm doanh nghiệp có doanh thu từ 3 tỉ đồng/năm trở xuống đang tính thuế theo (doanh thu - chi phí) x thuế suất cũng được áp dụng trừ đi ngưỡng doanh thu miễn thuế trước khi tính thuế thu nhập doanh nghiệp.
